Mưa bão, dịch bệnh, giá thép tăng vọt hay một quy hoạch thay đổi đột ngột, tất cả đều khiến hợp đồng khó thực hiện. Nhưng không phải biến cố nào cũng mở được cánh cửa điều chỉnh, và cửa nào cũng có thủ tục của nó.
Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 và Nghị định số 210/2026/NĐ-CP nhắc đến hai khái niệm với tần suất đáng chú ý: sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Chúng xuất hiện trong trường hợp được điều chỉnh hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định, và đặc biệt trong điều khoản chuyển tiếp: hợp đồng ký trước ngày 01 tháng 7 năm 2026 vẫn theo luật cũ, nhưng được áp dụng luật mới khi xảy ra một trong hai tình huống này. Hai khái niệm ấy vì thế trở thành những cánh cửa quan trọng, và cũng là nơi dễ xảy ra tranh chấp nhất.
Sự kiện bất khả kháng, theo tinh thần của pháp luật dân sự, là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục được dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Ba yếu tố ấy phải cùng tồn tại. Một trận mưa lớn làm ngập hố đào chưa chắc đã là bất khả kháng, nếu mùa mưa là điều biết trước và biện pháp bơm nước là điều có thể làm. Nhưng một trận lũ lịch sử cuốn trôi thiết bị có thể đáp ứng cả ba yếu tố. Ranh giới không nằm ở mức độ nghiêm trọng, mà ở khả năng lường trước và khắc phục.
Hoàn cảnh thay đổi cơ bản là một khái niệm khác. Đó là khi hoàn cảnh lúc giao kết hợp đồng đã thay đổi đến mức nếu biết trước, các bên đã không giao kết hoặc giao kết với nội dung khác hẳn, và việc tiếp tục thực hiện gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên. Pháp luật dân sự đặt ra những điều kiện cụ thể cho khái niệm này, trong đó có việc bên bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết mà vẫn không thể ngăn chặn thiệt hại. Biến động giá vật liệu thông thường, dù lớn, không tự động trở thành hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bởi biến động giá là rủi ro kinh doanh mà các bên có thể dự liệu.
Với chủ đầu tư, điều quan trọng là thủ tục. Bên viện dẫn bất khả kháng hay hoàn cảnh thay đổi cơ bản cần thông báo kịp thời bằng văn bản, kèm bằng chứng về sự kiện và ảnh hưởng của nó đến việc thực hiện hợp đồng. Một thông báo gửi muộn hàng tháng sau sự kiện, không có số liệu về thiệt hại, rất khó được chấp nhận. Hợp đồng nên quy định rõ thời hạn thông báo, nội dung thông báo và trình tự xem xét, để khi biến cố xảy ra, các bên không phải tranh luận về thủ tục trước khi bàn đến nội dung.
Đắn đo thực tế nhất là khi nhà thầu viện dẫn hai khái niệm này để đòi điều chỉnh giá. Chủ đầu tư đứng trước hai lựa chọn khó. Chấp nhận quá dễ dàng thì mở tiền lệ và có thể bị thanh tra, kiểm toán chất vấn. Từ chối cứng nhắc thì nhà thầu có thể dừng thi công, và dự án chịu thiệt nhiều hơn. Cách cân bằng là đánh giá dựa trên bằng chứng: biến cố có thật không, có đáp ứng đủ các yếu tố pháp luật đòi hỏi không, thiệt hại được tính toán ra sao. Kết luận nên được lập thành văn bản có căn cứ, với sự tham gia của bộ phận pháp chế nếu có.
Hai cánh cửa này tồn tại để bảo vệ sự công bằng của hợp đồng trước những điều không ai lường trước. Chúng không phải lối thoát cho những rủi ro lẽ ra đã được tính đến. Chủ đầu tư mở cửa đúng lúc, đúng thủ tục và có đủ bằng chứng sẽ vừa giữ được công bằng cho nhà thầu, vừa giữ được sự an toàn cho chính mình.